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Previsioni Settore Immobiliare

26 Luglio 2023

Quali previsioni per il settore immobiliare? E soprattutto conviene investire sul settore immobiliare e sul debito legato ad aziende del comparto? Qual è la situazione per la borsa: c’è troppo ottimismo? Secondo un report pubblicato da Nuveen i mercati potrebbero prezzare un atterraggio morbido dopo la serie di rialzi dei tassi ed anche un’economia solida. Non è detto che sia così. Ecco, quindi, una serie di previsioni per le borse e l’economia. Il focus è sul settore immobiliare, quello delle case, ma anche sugli immobili commerciali e sugli investimenti legati al real estate.

Riportiamo di seguito il report redatto da Saira Malik, CIO di Nuveen. Il titolo parla chiaro: “attenzione al troppo ottimismo in borsa, cercare protezione con reddito fisso e real estate”. Vediamo quindi le considerazioni sull’economia e sul settore immobiliare.

Previsioni per le borse

I mercati potrebbero stare prezzando il meglio su due fronti: un atterraggio morbido su un terreno solido.Il rinnovato ottimismo per un atterraggio morbido dell’economia ha contribuito a spingere i guadagni della maggior parte degli asset rischiosi nelle ultime settimane.

La disinflazione prosegue a un ritmo moderato, segnalando che la riunione della Federal Reserve di questa settimana potrebbe segnare l’ultimo aumento dei tassi del ciclo di inasprimento. Tuttavia, anche se la fine della campagna della Fed di rialzo dei tassi potrebbe stimolare ulteriormente i mercati, i benefici potrebbero essere di breve durata.

I tassi d’interesse, infatti, resteranno probabilmente elevati anche dopo la fine delle strette. Questo perché l’impatto della politica monetaria da falco iniziata nel 2022 non si è ancora manifestato. Questi fattori finiranno per pesare sulla crescita economica. Il tutto a prescindere dall’attuale ottimismo del mercato.

Previsioni settore immobiliare

Vediamo quindi l’analisi e le previsioni per il settore immobiliare, quello del real estate. Il crollo del settore immobiliare sembra essere esagerato, e di molto. Un settore dell’economia che gli investitori non vedono di buon occhio è quello immobiliare, storicamente considerato affidabile al fin di pronosticare una contrazione economica. I mercati continuano ad aspettarsi un “evento apocalittico” per il settore.

Finora questo è rimasto relativamente resistente in un contesto di tassi in costante aumento. I dati di giugno relativi ai permessi di costruzione, agli avvii di cantieri di abitazioni e all’indice di fiducia della National Association of Home Builders hanno fornito uno sguardo sullo stato del mercato immobiliare residenziale statunitense.

Sebbene alcuni di questi dati siano risultati inferiori alle aspettative del consenso, i cali sono state per lo più contenuti. Sia le licenze edilizie monofamiliari sia l’indice NAHB hanno raggiunto i livelli più alti degli ultimi 12 mesi. Lo scenario per il mercato immobiliare non è quindi troppo negativo. Le previsioni per il real estate potrebbero migliorare.

Conviene investire sul settore immobiliare?

Quali settori del comparto immobiliare sono da privilegiare? Gli immobili commerciali possono ancora generare profitti. Come il mercato immobiliare statunitense, l’immobiliare commerciale continua a resistere ragionevolmente bene agli ostacoli.

I recenti fallimenti di banche regionali Usa e le continue sfide affrontate dal settore degli uffici hanno trattenuto gli investitori più cauti dall’aggiungere esposizione al real estate commerciale. Tuttavia, le turbolenze bancarie sono rimaste contenute. Non c’è stato un contagio generalizzato della debolezza dal settore degli uffici ad altri settori CRE.

Inoltre, sebbene i dati dell’agenzia di rating Fitch mostrino che i tassi di morosità per i titoli garantiti da mutui commerciali sono saliti quasi al 2%, si tratta di un livello ben inferiore al 9% raggiunto durante la crisi finanziaria globale e al 5% registrato durante le prime fasi della pandemia di Covid.

In aggiunta a ciò, l’aumento delle morosità è stato limitato principalmente a settori come uffici, alloggi e retail. Per contro le morosità in settori come appartamenti e immobili industriali sono nella norma storica.

Considerazioni sul portafoglio

Dopo aver esaminato il settore immobiliare, vediamo alcune considerazioni generali legate al portafoglio di investimento.

In un simile scenario, con un probabile stop ai rialzi dei tassi della Fed e di scarse prove di un diffuso deterioramento dei fondamentali, riteniamo che il settore immobiliare commerciale – insieme a selezionati settori del credito a reddito fisso “plus” – meriti di essere preso in considerazione dagli investitori alla ricerca di rendimenti e ritorni complessivi più elevati. L’esposizione al credito a reddito fisso, in particolare, è stata una scelta vincente per gli investitori da inizio anno, con settori come le società high yield e il debito dei mercati emergenti che hanno sovraperformato i benchmark investment grade.

Ma non tutti i settori del credito offrono le stesse opportunità. Noi sosteniamo un approccio flessibile e agile all’allocazione tra le diverse aree del mercato globale del reddito fisso. A partire da un paio di anni fa, ad esempio, abbiamo iniziato a ritenere che le obbligazioni investment grade cominciassero a sembrare leggermente costose, visti gli spread ridotti rispetto ai Treasury. Allo stesso modo, ritenevamo che i titoli garantiti da ipoteca delle agenzie non offrissero rendimenti sufficientemente elevati rispetto ai Treasury per compensare i rischi.

Mercati emergenti

Per contro, abbiamo visto che si sono presentate migliori opportunità nel debito dei mercati emergenti. Questo alla luce dei livelli di crescita ancora sostenuti e, più recentemente, per le mosse delle banche centrali. La Banca centrale cinese ha tagliato i tassi di riferimento e i mercati pensano anche il Brasile possa muoversi nella stessa direzione.

Anche i titoli garantiti da mutui ipotecari su immobili commerciali non relativi ad uffici sono diventati più interessanti rispetto alle obbligazioni investment grade. Questo in quanto nell’ultimo decennio il settore ha beneficiato di standard di sottoscrizione rigorosi e di un miglioramento del rapporto prestito/valore.

L’asset class CMBS offre attualmente un rendimento molto interessante del 10,6% e uno spread di 450 punti base rispetto ai Treasury, il più alto mai raggiunto in un periodo non di recessione.

La presente analisi sul settore immobiliare è stata redatta dal team di Nuveen e non rappresenta in alcun modo consulenza o sollecito all’investimento in borsa.