Come funziona la nuda proprietà di una casa? Investimenti immobiliari: per chi vuole investire nelle case un’opzione di lungo termine è la nuda proprietà. Ma conviene investire in una nuda proprietà? Quali sono i pro e i contro di un investimento di questo genere? Focus su questa tipologia di compravendita immobiliare, sui suoi vantaggi e sugli svantaggi.
Come funziona la nuda proprietà di una casa?
Quando si compra una nuda proprietà si acquista la proprietà di un immobile senza però avere il diritto di utilizzarlo fino ad una scadenza prestabilita oppure sino al decesso dell’usufruttuario. Pertanto, l’usufruttuario della casa, anche se non è più proprietario dell’immobile, mantiene il diritto di utilizzare la casa.
Cosa può fare il nudo proprietario di una casa?
Il nudo proprietario non può utilizzare fisicamente la casa fino alla scadenza dell’usufrutto o alla morte dell’usufruttuario. Può però rivendere la nuda proprietà ad un altro compratore oppure utilizzare i diritti sull’immobile stesso come garanzia per un credito.
Conviene investire in una nuda proprietà?
In sintesi, conviene investire in una nuda proprietà? La risposta chiaramente varia in base a numerosi fattori. Si tratta di un investimento di lungo termine ed il valore di acquisto dell’immobile è dato dal prezzo di mercato dello stesso decurtato di uno sconto che sarà tanto maggiore quanto minore è l’età del venditore dell’immobile. Insomma, quanto maggiore è l’aspettativa di vita dell’usufruttuario, tanto maggiore sarà lo sconto rispetto al prezzo di mercato dell’immobile senza la nuda proprietà.
Vediamo di seguito vantaggi e svantaggi della nuda proprietà, sia dal lato di chi vende la casa che per chi acquista l’immobile.
Vantaggi della nuda proprietà
Per chi vende la nuda proprietà, c’è il vantaggio di poter disporre dell’immobile per un determinato arco temporale oppure – come solitamente accade – sinché si è in vita. Al tempo stesso si incassa una somma – potenzialmente anche ingente – pur mantenendo la disponibilità dell’immobile per un certo arco temporale (oppure fino alla morte)
Per chi acquista una nuda proprietà il vantaggio è economico. Si acquista un’immobile con sconti che possono arrivare anche al 30-40% rispetto al prezzo di mercato, in base all’età dell’usufruttuario (e degli usufruttuari nel caso di coniugi proprietari della casa).
Siccome non si ha disponibilità del bene, il nudo proprietario non deve pagare l’IMU, la tassa sulla casa (ed è al tempo stesso esonerato dalle tasse condominiali e dalle spese di manutenzione ordinaria).
Svantaggi
Dopo aver visto i vantaggi della nuda proprietà, soffermiamoci sui contro, ossia sugli aspetti potenzialmente meno convenienti sia per chi vende che per chi acquista l’immobile.
Come visto, quando si vende la nuda proprietà di un immobile il prezzo è decisamente inferiore rispetto a quello di una tradizionale vendita. Pertanto, chi vende la casa realizza un valore inferiore rispetto al prezzo di mercato. Sono previste apposite tabelle per il calcolo dello sconto rispetto al prezzo di mercato. Chiaramente, poi, la negoziazione e la voglia di chiudere la compravendita da parte di ambo le parti saranno fondamentali per determinare il prezzo finale dell’affare immobiliare.
Per chi compra la casa in nuda proprietà lo svantaggio principale è legato all’attesa per poter avere accesso all’immobile che può durare anni come anche decenni. Inoltre, nel caso in cui l’usufrutto sia garantito fino alla morte del nudo proprietario, si ha una componente aleatoria e non prevedibile su quando l’immobile sarà realmente disponibile per essere utilizzato.
Chi acquista l’immobile deve pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile, come rifacimento dei tetti o inserimento di un ascensore, qualora necessario.
Usufruttuario della nuda proprietà
Quando si acquista una nuda proprietà, quali sono i doveri dell’usufruttuario? All’usufruttuario spettano vari compiti. In primo luogo, deve pagare le spese condominiali e mantenere l’immobile in buone condizioni. Inoltre, il precedente proprietario della casa deve rispettare la destinazione economica dell’immobile.
Nel caso in cui l’immobile mostri segnali di deperimento causa mancanza di manutenzione cessa il diritto di usufrutto. Al tempo stesso, l’usufruttuario perde i suoi diritti nel caso in cui non utilizzi il bene per oltre vent’anni. Un arco temporale simile a quello dell’usucapione.
Nuda Proprietà ed eredità
L’usufrutto di una casa che è stata venduta in nuda proprietà non passa agli eredi. Essi non ricevono né l’immobile, ormai appartenente a tutti gli effetti al compratore, né il diritto di utilizzare la casa. Sono ovviamente sgravati da incombenze ereditarie sul bene, ma non possono disporre dell’immobile.
Mutuo per una nuda proprietà
Si può fare il mutuo per comprare la nuda proprietà di una casa? Sì, è possibile ottenere un mutuo o un finanziamento per l’acquisto di una casa anche nel caso di nuda proprietà. Il mutuo, però, sarà commisurato al valore dell’immobile, inferiore al prezzo pieno di mercato. Pertanto, anche in questo caso per il calcolo del mutuo occorrerà ridurre il valore dell’immobile per l’usufrutto (in base all’età del venditore o al periodo accordato di usufrutto della casa).
Tassi di interesse
Oltre all’età dell’usufruttuario, un ruolo chiave nel calcolo del valore di una nuda proprietà lo hanno anche i tassi di interesse. Infatti, tassi di interesse più elevati determineranno un prezzo dell’immobile più basso. Infatti, chi investe sull’immobile acquistandone la nuda proprietà blocca il suo capitale investendolo nell’immobile. Rinuncia di fatto, per esempio, ad incassare le cedole di un BTP, di un certificato di investimento o al rendimento potenziale di un investimento alternativo per l’arco temporale dell’usufrutto.
Da notare come secondo studi dell’ISTAT l’acquisto di una nuda proprietà sia in più dell’80% dei casi una scelta di investimento. Si compra quindi l’immobile non per andare ad abitarci come prima casa, ma come investimento futuro (spesso per i figli). Ecco, dunque, i principali aspetti legati all’acquisto di una casa o un immobile in nuda proprietà.
