Dopo l’aumento dei tassi da parte BCE, la Banca Centrale Europea, cosa succede al mio mutuo casa? Questa è la domande che si fanno molti proprietari di case che hanno acceso mutui in un periodo più favorevole. Quanto può aumentare il mio mutuo casa a tasso variabile? Dopo questo primo aumento dei tassi da parte della BCE di 0,25% ci saranno altri aumenti dei tassi?
Quale mutuo prima casa casa conviene: fisso o variabile?
L’aumento dei tassi Bce di 25 punti base ad iniziare da luglio, anche se atteso da tempo, provocherà un aumento del mutuo casa. Ma il mutuo casa può essere fisso ed ha come riferimento l’IRS, oppure variabili basati sul Euribor. Per fortuna più del 90 per cento dei mutui casa degli negli ultimi anni ha scelto il tasso fisso. Non solo. Molti risparmiatori che avevano sottoscritto tassi variabili con la surroga si sono spostati gratis sul mutuo a tasso fisso. Alla luce delle recenti news di politica monetaria e di tassi di interesse della BCE un’ottima decisione.
Quanto costa in più un mutuo a tasso variabile?
Questo primo aumento dei tassi BCE, secondo Codacons, su un mutuo casa a tasso variabile a 30 anni da 200mila euro a 30 anni causerà un maggiore costo del mutuo di 552 euro all’anno; sono circa 46 euro in più a rata mensile. Viceversa un mutuo a tasso fisso può aumentare dello spread che viene aggiunto all’IRS (gli swap che servono di copertura del rischio). Di solito le banche si fanno carico di parte dello spread per tenere fisse le rate, ma tuttavia potrebbero cambiare politica e scaricarlo in parte o interamente sui clienti.
Aumento dell’inflazione e dei mutui
L’aumento dell’inflazione ed il notevole debito pubblico italiano fanno presagire in futuro un aumento dei tassi BCE. Alcune previsioni vedono i tassi della BCE già intorno all’1% verso fine 2022, per salire poi all’1,50% nel 2023. Probabilmente quindi anche il costo del mutuo fisso per la casa è destinato a salire.
L’aumento di un mutuo prima casa in ogni caso non avviene all’improvviso; anzi è già iniziato da tempo. infatti i tassi fissi sono già saliti ed attualmente un mutuo medio non costa meno del 2,4% (TAN, tasso annuo nominale). Invece un mutuo casa variabile può essere finanziato al 0,65%; ovviamente il costo è destinato a salire.
Ci sarà un nuovo aumento dei tassi BCE?
Vista l’attuale crescita dell’inflazione la presidente della BCE Christine Lagarde si è riservata di decidere in autunno un nuovo aumento di 0,25 o nella peggiore ipotesi di 0,50%. In questo caso il mutuo casa a tasso variabile, farebbe lievitare di 10.800 euro il mutuo casa a 20 anni, di 12.600 euro il mutuo casa a 25 anni. Quale impatto invece su un mutuo casa a 30 anni? In questo caso il mutuo salirebbe mediamente di 16.560 euro (sui 30 anni).
Mutuo casa: quale conviene?
Il mutuo casa quindi, con l’inflazione che sale verso il 7%, si farà sempre più costoso e difficile. Rispetto alle condizioni di una decina di anni fa il tasso di interesse per il mutuo casa non si può considerare alto; in fondo siamo al primo rialzo dei tassi dopo molti anni. Ma la tendenza é destinata a continuare.
Per i nuovi contratti da gennaio il mutuo casa a tasso fisso é aumentato, in media, da 1,32% a 2,34% e punta al 3%. Tuttavia rimane ancora distante dal tasso variabile che parte ora da 0,65%. La differenza è notevole, ma l’Euribor al quale è legato il tasso variabile è destinato ad aumentare. La Bce stima che salirà all’1,3 per cento nel 2023, e all’1,6 per cento nel 2024. Ci sono poi altri tipi di mutuo casa.
Quale mutuo scegliere dopo l’aumento dei tassi BCE?
Non c’è dubbio che il mutuo a tasso fisso si a attualmente più sicuro anche se più costoso; ma ci sono molte altre tipologie di mutuo che possono incontrare le esigenze più personalizzate.
Per esempio vista l’incertezza, può essere utile la procedura di surroga.
Che cosa è la “surroga” ?
La surroga è la portabilità del mutuo, ovvero il passaggio del proprio mutuo a un altro istituto che offre condizioni più vantaggiose. Come si trasferisce questo tipo di mutuo casa? Il trasferimento ad altra banca ha luogo dopo la sottoscrizione di un atto notarile ( a carico della nuova banca) che sposta la ipoteca, cioè la garanzia, alla nuova banca senza ulteriori costi per il cliente.
La surroga si può fare sempre?
Si in ogni momento. Tuttavia ogni banca preferisce aspettare almeno un anno per valutare meglio la solvibilità del cliente. In alternativa il cliente potrebbe rinegoziare il mutuo con la propria banca gratuitamente e più velocemente.
Oltre al tasso fisso e al tasso variabile ci sono altri tipi di muto per chi vuole acquistare casa. A seconda delle esigenze ci sono altri tipi di mutuo.
Tipologie di mutuo casa
Ma potrebbero essere utili altri tipi di mutuo oltre il tasso variabile in base ai tassi di mercato o il mutuo a tasso fisso che però ha tassi più alti. Poi ci si può tutelare con:
- un mutuo con CAP, che ha tasso variabile e interessi più elevati; ma c’è la garanzia che il tasso prescelto non possa superare una certa soglia.
- il cosi detto mutuo risparmio a tasso fisso o variabile, riduce gli interessi bancari se si tengono delle somme sul conto corrente.
- il mutuo a rata costante e durata variabile, con importo della rata fisso nel tempo ma durata originaria del mutuo che può aumentare o diminuire a seconda delle condizioni del mercato.
- con il mutuo casa a tasso misto o bilanciato il tasso di interesse può cambiare da fisso a variabile o viceversa a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Questo comporta maggiori costi dovuti allo spread bancario.
- interessante il mutuo a tasso doppio invece è quello suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. In questo modo si pareggiano vantaggi e svantaggi.
Ogni banca propone dei mutui con formule diverse e quindi è importante vagliare i singoli prodotti e fare delle comparazioni in base alle proprie esigenze.
Quale banca conviene per il mutuo casa?
Il consiglio migliore è quello di chiedere una offerta personalizzata ad un buon numero di banche per poter fare dei confronti. Poi online ci sono dei comparatori che permettono online di confrontare le condizioni della varie banche per il tipo di mutuo casa a cui siamo interessati.
Come fare un Mutuo Casa online?
MutuiOnline è uno di questi; con aggiornamenti giornalieri consente di fare una prima scrematura per scegliere la miglior banca per un mutuo casa. Considerando anche che le previsioni danno un probabile prossimo aumento dei tassi della BCE.
Non dimenticare di confrontare lo spread, che costituisce il guadagno della banca. Varia con il tipo e durata del mutuo e fa la differenza tra banca e banca.
Il recente aumento dei tassi Bce, che probabilmente sarà seguito da una secondo aumento in autunno, ci deve preoccupare se abbiamo un tasso variabile? I tassi sia fissi che variabili sono ancora bassi; lo confermano i circa 750 mila nuovi proprietari di casa nel 2021. Quando ci dovremo preoccupare? Quando i tassi supereranno il 5%. Il mutuo casa è ancora molto conveniente.
