Come funziona la nuda proprietà di una casa?

Quando si compra una nuda proprietà si acquista la proprietà di un immobile senza però avere il diritto di utilizzarlo fino ad una scadenza prestabilita oppure sino al decesso dell’usufruttuario. Pertanto, l’usufruttuario della casa, anche se non è più proprietario dell’immobile, mantiene il diritto di utilizzare la casa.

Cosa può fare il nudo proprietario di una casa?

Il nudo proprietario non può utilizzare fisicamente la casa fino alla scadenza dell’usufrutto o alla morte dell’usufruttuario. Può però rivendere la nuda proprietà ad un altro compratore oppure utilizzare i diritti sull’immobile stesso come garanzia per un credito.

Conviene investire in una nuda proprietà?

In sintesi, conviene investire in una nuda proprietà? La risposta chiaramente varia in base a numerosi fattori. Si tratta di un investimento di lungo termine ed il valore di acquisto dell’immobile è dato dal prezzo di mercato dello stesso decurtato di uno sconto che sarà tanto maggiore quanto minore è l’età del venditore dell’immobile. Insomma, quanto maggiore è l’aspettativa di vita dell’usufruttuario, tanto maggiore sarà lo sconto rispetto al prezzo di mercato dell’immobile senza la nuda proprietà.

Vediamo di seguito vantaggi e svantaggi della nuda proprietà, sia dal lato di chi vende la casa che per chi acquista l’immobile.

Vantaggi della nuda proprietà

Per chi vende la nuda proprietà, c’è il vantaggio di poter disporre dell’immobile per un determinato arco temporale oppure – come solitamente accade – sinché si è in vita. Al tempo stesso si incassa una somma – potenzialmente anche ingente – pur mantenendo la disponibilità dell’immobile per un certo arco temporale (oppure fino alla morte)

Per chi acquista una nuda proprietà il vantaggio è economico. Si acquista un’immobile con sconti che possono arrivare anche al 30-40% rispetto al prezzo di mercato, in base all’età dell’usufruttuario (e degli usufruttuari nel caso di coniugi proprietari della casa).

Siccome non si ha disponibilità del bene, il nudo proprietario non deve pagare l’IMU, la tassa sulla casa (ed è al tempo stesso esonerato dalle tasse condominiali e dalle spese di manutenzione ordinaria).

Svantaggi

Dopo aver visto i vantaggi della nuda proprietà, soffermiamoci sui contro, ossia sugli aspetti potenzialmente meno convenienti sia per chi vende che per chi acquista l’immobile.

Come visto, quando si vende la nuda proprietà di un immobile il prezzo è decisamente inferiore rispetto a quello di una tradizionale vendita. Pertanto, chi vende la casa realizza un valore inferiore rispetto al prezzo di mercato. Sono previste apposite tabelle per il calcolo dello sconto rispetto al prezzo di mercato. Chiaramente, poi, la negoziazione e la voglia di chiudere la compravendita da parte di ambo le parti saranno fondamentali per determinare il prezzo finale dell’affare immobiliare.

Per chi compra la casa in nuda proprietà lo svantaggio principale è legato all’attesa per poter avere accesso all’immobile che può durare anni come anche decenni. Inoltre, nel caso in cui l’usufrutto sia garantito fino alla morte del nudo proprietario, si ha una componente aleatoria e non prevedibile su quando l’immobile sarà realmente disponibile per essere utilizzato.

Chi acquista l’immobile deve pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile, come rifacimento dei tetti o inserimento di un ascensore, qualora necessario.

Usufruttuario della nuda proprietà

Quando si acquista una nuda proprietà, quali sono i doveri dell’usufruttuario? All’usufruttuario spettano vari compiti. In primo luogo, deve pagare le spese condominiali e mantenere l’immobile in buone condizioni. Inoltre, il precedente proprietario della casa deve rispettare la destinazione economica dell’immobile.

Nel caso in cui l’immobile mostri segnali di deperimento causa mancanza di manutenzione cessa il diritto di usufrutto. Al tempo stesso, l’usufruttuario perde i suoi diritti nel caso in cui non utilizzi il bene per oltre vent’anni. Un arco temporale simile a quello dell’usucapione.

Nuda Proprietà ed eredità

L’usufrutto di una casa che è stata venduta in nuda proprietà non passa agli eredi. Essi non ricevono né l’immobile, ormai appartenente a tutti gli effetti al compratore, né il diritto di utilizzare la casa. Sono ovviamente sgravati da incombenze ereditarie sul bene, ma non possono disporre dell’immobile.

Mutuo per una nuda proprietà

Si può fare il mutuo per comprare la nuda proprietà di una casa? Sì, è possibile ottenere un mutuo o un finanziamento per l’acquisto di una casa anche nel caso di nuda proprietà. Il mutuo, però, sarà commisurato al valore dell’immobile, inferiore al prezzo pieno di mercato. Pertanto, anche in questo caso per il calcolo del mutuo occorrerà ridurre il valore dell’immobile per l’usufrutto (in base all’età del venditore o al periodo accordato di usufrutto della casa).

Tassi di interesse

Oltre all’età dell’usufruttuario, un ruolo chiave nel calcolo del valore di una nuda proprietà lo hanno anche i tassi di interesse. Infatti, tassi di interesse più elevati determineranno un prezzo dell’immobile più basso. Infatti, chi investe sull’immobile acquistandone la nuda proprietà blocca il suo capitale investendolo nell’immobile. Rinuncia di fatto, per esempio, ad incassare le cedole di un BTP, di un certificato di investimento o al rendimento potenziale di un investimento alternativo per l’arco temporale dell’usufrutto.

Da notare come secondo studi dell’ISTAT l’acquisto di una nuda proprietà sia in più dell’80% dei casi una scelta di investimento. Si compra quindi l’immobile non per andare ad abitarci come prima casa, ma come investimento futuro (spesso per i figli). Ecco, dunque, i principali aspetti legati all’acquisto di una casa o un immobile in nuda proprietà.

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Affrontiamo questo argomento in concomitanza con una scadenza significativa: in giugno c’è la scadenza per la prima rata dell’Imu 2023. Ma non tutti i proprietari di un immobile sono tenuti a effettuare i versamenti. Quali?

Cosa è l’IMU

L’IMU (Imposta Municipale Unica) è una tassa municipale che viene applicata sulla base del valore catastale della proprietà. Tuttavia, non tutti i proprietari di un immobile sono tenuti a pagare l’IMU. Ad esempio, le abitazioni principali (ossia quelle utilizzate come residenza abituale) sono esenti dal pagamento dell’IMU in alcuni casi.

Quanto costa l’IMU?

Quanto costa l’IMU di una casa? L’Imu 2023 sulle case diverse dall’abitazione principale pagheranno un’aliquota ordinaria del 0,76% che potrà subire variazioni pari a 0,3 punti in più o in meno a discrezione dei singoli comuni (potrà quindi oscillare tra lo 0,46% e l’1,06%).

Per le case abitate il calcolo dell’IMU sarà effettuato con l’aliquota base, cioè 4 per mille per la prima casa e 7,6 per mille per la seconda casa.

L’Imu si paga in due rate. La prima rata o acconto, entro metà giugno. La seconda rata o saldo Imu 2023 scade invece a metà dicembre.

Casi di esenzione dall’IMU

Quando si ha un’esenzione dall’IMU? Le abitazioni principali sono esenti dal pagamento dell’IMU 2023 se possedute e abitate dal proprietario o da un suo familiare a carico. Per “familiare a carico” si intende un coniuge, un figlio o un parente entro il terzo grado (ad esempio, nonni, zii, cugini) che conviva con il proprietario e che sia fiscalmente a carico di quest’ultimo.

Inoltre, le abitazioni principali sono esenti dall’IMU 2023 se cedute a titolo gratuito (ad esempio, in donazione) ai parenti entro il terzo grado del proprietario. Ciò sempre che vengano utilizzate come abitazione principale da questi ultimi.

In alcuni casi specifici, le abitazioni principali possono essere esenti dal pagamento dell’IMU anche se non utilizzate come residenza abituale. Ad esempio, se vengono date in affitto a canone concordato (ossia a un canone inferiore al mercato), a studenti universitari o a lavoratori che si trasferiscono temporaneamente per motivi di lavoro.

Appartamenti esenti

Gli immobili occupati da cooperative edilizie a scopo abitativo sono esenti dall’IMU se utilizzati esclusivamente per l’edilizia residenziale pubblica. Inoltre, gli immobili occupati da cooperative edilizie a scopo sociale sono esenti dall’IMU se utilizzati esclusivamente per la realizzazione di alloggi destinati ai soci lavoratori.

Inoltre, gli immobili occupati da enti pubblici o da organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS) sono esenti dall’IMU se utilizzati per finalità istituzionali.

Per ottenere l’esenzione dall’IMU 2023 per gli immobili occupati, è necessario presentare un’apposita domanda al comune in cui si trova l’immobile. È importante notare che l’esenzione dall’IMU non è automatica e che è necessario soddisfare determinati requisiti per ottenerla.

Ovviamente bisogna considerare attentamente caso per caso. Tuttavia si può dire che non basta quindi avere una casa di proprietà senza residenza per godere dell’esenzione Imu prima casa. Essa è valida solamente se la prima casa è, oltre che posseduta, dimora abituale del contribuente. L’Imu sulla prima casa da non residente non va pagata se sussistono entrambe le condizioni.

IMU 2023 e le Tasse del non residente

Se compri una casa in Italia come persona non residente, dovrai pagare l’IMU 2023 sulla proprietà. L’IMU è una tassa municipale che viene applicata sulla base del valore catastale della proprietà. Il tasso di IMU varia in base al comune in cui si trova la proprietà e alla destinazione d’uso della stessa. Ad esempio, le abitazioni principali sono solitamente soggette a tassi di IMU più bassi rispetto alle case utilizzate come seconde case o come case vacanze.

Inoltre, se sei un non residente, dovrai anche pagare l’Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche (IRPEF) sugli eventuali redditi derivanti dalla proprietà, come ad esempio i canoni di affitto.

Imu 2023 e cambio di residenza

La residenza anagrafica indica il luogo in cui una persona dimora abitualmente, ovvero il luogo dove trascorre la maggior parte del suo tempo. La residenza anagrafica ha diverse conseguenze a livello fiscale, tra cui l’applicazione dell’IMU (Imposta Municipal Unica) sulla proprietà.

In particolare, l’IMU è dovuta sulla proprietà posseduta in Italia da persone fisiche residenti in Italia. Se sei una persona fisica non residente, ovvero se non hai la residenza anagrafica in Italia, non sei tenuto a pagare l’IMU sulla tua proprietà in Italia.

Per cambiare la tua residenza anagrafica, devi presentare una dichiarazione di residenza presso l’ufficio anagrafe del comune in cui vuoi trasferirti. In questa dichiarazione devi dichiarare il tuo nuovo indirizzo di residenza e fornire la documentazione necessaria (ad esempio, il contratto di affitto o l’attestazione di proprietà dell’immobile).

2023: novità per le aliquote

Si interviene sul potere dei Comuni sulle aliquote IMU. Il MEF potrà modificare o integrare le fattispecie per cui gli enti locali possono diversificare le aliquote. La legge di bilancio 2023 incide sulla disciplina dei poteri dei Comuni in materia di IMU con alcune novità dal primo gennaio:

• con un decreto del Ministero dell’economia e delle finanze, sentita la Conferenza Stato-città e autonomie locali, si modificheranno le fattispecie per cui i Comuni potranno diversificare le aliquote IMU.
• cambieranno gli adempimenti comunali relativi ad aliquote e regolamenti IMU; dal primo anno di applicazione delle aliquote in mancanza di una delibera approvata e pubblicata nei termini di legge, si applicano le aliquote di base IMU e non quelle vigenti nell’anno precedente.

IMU 2023 di case occupate abusivamente

Il proprietario di un immobile occupato abusivamente deve pagare l’IMU come qualsiasi altra proprietà. Ciò significa che sei tenuto comunque a pagare l’IMU sulla base del valore catastale dell’immobile.

Inoltre, il mancato pagamento dell’IMU per gli immobili occupati abusivamente può comportare delle conseguenze a livello fiscale. Cioè il comune può iscrivere ipoteca sull’immobile a garanzia del credito tributario e può avviare procedure esecutive per il recupero delle somme dovute. Quindi oltre al danno la beffa, nonostante l’occupazione abusiva di un immobile possa comportare anche delle conseguenze a livello penale: può essere punita con la reclusione fino a tre anni.

Il consiglio

IMU e tasse sugli immobili: se hai bisogno di ulteriori informazioni sull’acquisto di una proprietà in Italia come persona non residente, il consiglio è di rivolgersi a un professionista qualificato, come un avvocato o un commercialista, che potrà fornirti consulenza specifica sulla base della tua situazione personale.

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